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最近一段时间，朋友圈经常刷到一个项目官宣劲销多少多少亿，火爆非常的赶脚，它就是湖西上辰。
可能因为“湖西”这个点被吐槽太多，最近已经正式官宣统一称为天境上辰花园。实际上两个名称混合在用，推广名湖西上辰，备案名天境上辰花园，都是它。
NO. 1｜壹
今天我们来看看湖西上辰项目实际情况是怎么样的。
湖西上辰位于相城区元路南侧，澄波路东侧，康元路北侧，苏州北站高架桥西，是2019年9月，漕湖置地底价竞得的苏地2019-WG-30号和苏地2019-WG-38号地块，成交楼面价都为13000元/平，两宗地块一南一北共同组成湖西上辰项目。
项目总建面达到约55万方，整体打造36幢精装高层，总共3188户，是当前苏州市面上难得一见的超级大盘了。
从地理位置可以看出，湖西这个湖既不是金鸡湖，也不是独墅湖，而是阳澄湖。项目周边目前基本都是厂房，北面除了工厂，倒是有一个电器商城。
南面目前规划为住宅用地，工厂什么时候搬迁，现在仍未可知。
北面-电器城
西面-工厂
南面-工厂
总结来说，周边配套真的啥都没有，随处只见厂房，没有住宅、没有商业、没有人居氛围，只有两个医院。
距离宣传主打的苏州大学第二实验小学约1.5公里，该学校已于2019年秋季正常开学，启用不久。目前，学校中学部在建中，将于2021年秋学期启用。
交通方面，公共交通目前只有公交车，且只有两辆，25分钟左右一趟。
周边马路绿化还是很多的，但因周边都是厂房，通行的货车很多，所以灰尘也相对较多。
地铁有7号线（在建中），项目距离建设中的7号线富元路站约1.4公里，距离上有点远，有共享单车的话会便利一些。
另外湖西上辰项目就在苏州北站高架路旁边，对于自驾出行的业主来说，交通还算便利，尽享高铁新城配套。
这里小编有话说，花了几百万买的房子，自己小区周边没有配套，还要去别的板块蹭配套，有点悲伤。
项目就在高架边上，噪音影响也是有的，选房的朋友可以注意一下楼栋位置。
NO. 2｜贰
我们回到项目本身看看。10月22日，湖西上辰项目共计875套房源领证，整体备案均价23656元/平，总价区间约185-413万元。
根据规划，南区共建20栋18-27F住宅，其中，5栋18F小高层、1栋23F高层、3栋24F高层、10栋27F高层。可以看出，项目主打高层，容积率2.5，密度偏高，舒适度欠佳。
户型建面为约100-165㎡，据了解，项目实际以100㎡户型为主，165㎡大平方户型不多。
我们现在主要来看看100㎡户型。
100㎡3房2厅2卫
建面100㎡做三房设计，三开间朝南，双卧朝南，标准的方正户型，中规中矩。但是100㎡做三房两厅两卫的话房间真的会有点小。
价格方面的话，本次整体备案均价23656元/㎡，对比周边竞品项目，没有传说中的限价倒挂，周边均价在22000-24000元/㎡。
所以小编认为项目性价比并不是很高，对比该版块的其他竞品，地理位置并没有优势。
NO. 3｜叁
为什么项目那么火爆？对，其实应该是自嗨式的火爆，其实并不热销。
据我了解，湖西上辰启用了大量的渠道分销，几乎全城的渠道中介都在推这个项目，甚至很多八竿子打不着的区域的同行都在热聊这个项目。
传销式的朋友圈刷屏、极其夸张的广告用语、海量线下电话推广，能在短时间引爆一个楼盘。在渠道公司的全城推广下，相比一些网签个位数的楼盘来说，湖西上辰的去化只能说“不算太惨”。
以上楼栋是目前已开盘加推的，共524套房源。从网签情况可以看出，近一个月的时间，共网签153套，网签不到3成。
这么大的力度，换来这样的去化量，是不是有点出力不讨好的感觉？
相比园区、狮山等一些真正的热盘开盘去化7、8成的情况来说，湖西上辰的去化情况不算好，更算不上热销。
虽然营销广告打的非常火热，但实际上老百姓还是不太买账的。
NO. 4｜肆
小编认为，虽然自驾方面交通便利，但是周边配套连日常生活所需都不能满足的话，对于一般家庭来说是不方便的。
总的来说，对于急需在苏州买房、不介意周边配套不足、想选近园区的刚需购房者可以考虑。
虽然板块后期会有新规划、会发展升级，但那都不确定什么时候能落地，选择在这边落户的业主需能忍受空窗期的煎熬。
另外，板块内还有一个纯新盘项目星辰四季，离苏州大学第二实验学校和地铁口都很近，200米左右范围内，周边人居氛围也浓厚一些。居住便利度和舒适度上，星辰四季项目的区位优势还是比较明显的，不着急的话可以等等这个项目，项目预计12月开盘。
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