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北京租赁房建设导则征求意见:宿舍人均使用面积4㎡以上

来源:北京住建委 2021-01-14 00:40

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1月13日,北京市住建委制定《北京市租赁住房建设导则(试行)》(征求意见稿)并面向社会公开征求意见。导则提出,宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米,且应设置管理室、会客厅和智能快件箱。导则也倡导应用智能化技术,但要充分考虑老年人需求特点,推广使用智能化适老产品。

以下为原文:

关于对《北京市租赁住房建设导则(试行)》(征求意见稿)公开征集意见的公告

中央经济会议指出,要解决好大城市住房突出问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策。为贯彻落实国家及本市相关政策、精神,规范和指导本市租赁住房规划设计建设管理,提高租赁住房品质,促进住房租赁市场健康发展,结合本市实际,北京市住房和城乡建设委员会制定了《北京市租赁住房建设导则(试行)》(征求意见稿)(以下简称《导则》)。

《导则》划定了适用范围。《导则》主要内容包括总则、规划设计、单体设计、室内环境、室内装修、应用技术共六章,适用于本市行政区域内,新建、改建租赁住房的土地供应、规划、设计和建设活动。本市公共租赁住房不适用本导则,执行北京市地方标准《公共租赁住房建设与评价标准》DB11/T 1365。

《导则》明确了租赁住房定义及建筑类型。《导则》所指租赁住房是指在约定期限内由企业整体运营并实施集中管理,出租用于居住的房屋,主要分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型。其中住宅型租赁住房是指供家庭租赁使用的居住建筑,宿舍型租赁住房是有集中管理且供企业单身职工租赁使用的居住建筑,公寓型租赁住房是有集中管理运营且供本市各类人才租赁的,独立或半独立居住使用的建筑。

《导则》按需设置公共服务配套设施。《导则》参考《北京市居住公共服务设施配套指标》和现行政策性文件,结合租赁住房分类、周边地区设施实际和不同租住人群需求,并兼顾全生命周期内的适应性,明确了租赁住房公共服务设施、机动车停车、非机动车停车等配套设施规划建设要求。

《导则》明确了各类租赁住房适用标准规范的原则和执行标准。《导则》按租赁住房类型对应明确了建筑间距和日照标准、建筑设计、建筑防火、建筑节能及通用设计应执行的标准规范,还特别针对宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房两类建筑因实际需求混合建设时的防火和疏散提出了具体要求

《导则》规范公共区域和辅助用房,践行“小居大家”理念。租赁住房公共区域和辅助用房是实现租赁住房功能,提升居住品质的重要内容。《导则》遵循集约共享、经济有效、安全适用的原则,对宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房的公共区域及辅助用房提出了具体要求,包括管理室、会客厅(空间)、公共卫生间及盥洗室、公共厨房、公共洗衣房、公共活动室(空间)、智能快件箱等。

《导则》强化科技赋能。《导则》积极响应国家和我市智慧城市发展的要求,除实施绿色建筑、装配式建造外,大力推进智能化应用,鼓励配置以服务支持、安全防范与运营管理为主要内容的智能化系统,提倡同步建设智能基础设施,丰富人文环境智慧应用,打造智慧社区。

为进一步提升《导则》的适用性,实现可持续发展,现向社会公开征求意见,欢迎社会各界提出意见建议。

公开征集意见时间为:2021年1月13日至1月20日。

意见反馈渠道如下:

1.电子邮箱:bzfbzpsc@163.com

2.通讯地址:北京市通州区达济街9号院北京市住房和城乡建设委员会保障房标准与评审处(请在信封上注明“意见征集”字样)

3.电话:010-55598599

4.传真:010-55597544

5.登录北京市人民政府网站(http://www.beijing.gov.cn),在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见。

附件:

1.租赁住房建设导则(试行)(征求意见稿).docx

2.租赁住房建设导则起草说明.docx

北京市住房和城乡建设委员会

2021年1月13日

京市租赁住房建设导则(试行)

(征求意见稿)

 

1 总则

1.0.1 为规范和指导本市租赁住房规划设计建设管理,提高租赁住房品质,促进住房租赁市场健康发展,依照国家及本市相关规定,结合本市实际,制定本导则。

1.0.2 本导则适用于本市行政区域内,新建、改建租赁住房的土地供应、规划、设计和建设活动。本市公共租赁住房不适用本导则,执行北京市地方标准《公共租赁住房建设与评价标准》DB11/T 1365。

1.0.3 本导则所指租赁住房是指在约定期限内由企业整体运营并实施集中管理,出租用于居住的房屋,主要分为住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房三种建筑类型。

表1.0.3租赁住房分类表

 

建筑类型

定义

筹集方式

租赁住房

住宅型

租赁住房

供家庭租赁使用的居住建筑,包括国际人才社区内的住宅型租赁住房。

新建、改建、趸租

宿舍型

租赁住房

有集中管理且供企业单身职工租赁使用的居住建筑

新建、改建、趸租

公寓型

租赁住房

有集中管理运营且供本市各类人才租赁的,独立或半独立居住使用的建筑,包括国际人才社区内的公寓型租赁住房。

新建、改建、趸租

1.0.4 租赁住房建设应全面贯彻新发展理念,通过新型建筑工业化实现租赁住房绿色发展和高质量发展。 落实“适用、经济、绿色、美观”的新时期建筑方针,遵循可持续发展原则,树立建筑全生命周期管理(BLM)理念,全面实施装配式建造、全装修成品交房,积极开展绿色建筑行动,大力推广绿色建材技术应用,营造宜居生活环境。

1.0.5 租赁住房建设除应符合本导则外,尚应符合国家和本市现行有关标准的规定。

2 规划设计

2.1 一般规定

2.1.1 租赁住房规划设计应坚持以人为本的基本原则,充分发挥公共服务配套的优势,大力践行“小居大家”理念,创建积极友好的绿色住区。

2.1.2 租赁住房规划设计应因地制宜统筹地上地下空间开发,推进建设用地的多功能立体开发和复合利用,提高空间利用效率。

2.1.3 租赁住房规划设计应符合国家有关应急防灾防疫的安全管控要求,其公共配套设施、建筑日照标准、建筑密度、容积率和绿地率等相关规划控制指标应符合现行国家规范、标准、本市规划审批及本导则要求。

2.1.4 租赁住房规划建设应为老年人、儿童、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。

2.1.5 国际人才社区规划建设中涉及的住宅型租赁住房和公寓型租赁住房执行本导则。

2.2 规划选址

2.2.1 租赁住房应依据城市国土空间规划和详细规划合理选址布局,综合考虑区域功能定位、产业发展和就业人员数量等因素,促进职住平衡。

2.2.2 租赁住房应选择在安全适宜居住的地段进行建设,并应符合下列规定:

1选择地质条件安全的区域进行建设,如选址在地理条件有缺陷的地区,应在建设前对场地及其周边不利因素进行安全评估。

2选择远离危险源(危险化学品、易燃易爆品、辐射源等)和污染源(土壤污染、水污染、噪声污染、光污染等)的区域进行建设并满足有关安全规定的要求。

2.2.3 租赁住房应优先选择公共配套设施完善、市政基础设施齐全的区域进行建设,并应符合下列规定:

1新建项目,保证市政基础设施和公共配套设施同步建设、同期投入使用;

2改建项目,宜遵循规划匹配、建设补缺、综合达标、逐步完善的原则进行改造。

2.2.4 租赁住房规划选址遵循“公交优先”原则,满足租住人群通勤便利性需求。宜选择与轨道交通或公交系统网络紧密衔接,并具备与轨道交通站点或大型公交枢纽接驳的场站、道路区域。租赁住房住区主要人行出入口500m内宜设有公交站点设施及出租车等候点。

2.3 建筑间距和日照要求

2.3.1 新建住宅型租赁住房的建筑间距和日照标准,依据国家及本市对于住宅建设的相关规范及标准执行。

2.3.2 新建宿舍型租赁住房的建筑间距和日照标准,依据《宿舍建筑设计规范》JGJ36、《北京地区建设工程规划设计通则(修编)》中对于宿舍的相关要求执行。

2.3.3 新建公寓型租赁住房的建筑间距和日照标准,依据《旅馆建筑设计规范》JGJ62、《北京地区建设工程规划设计通则(修编)》中对于旅馆及公共建筑的相关要求执行。

2.3.4 由于改建条件的限制性及差异性,改建的各类租赁住房的建筑间距和日照标准原则执行上述规定,以当地规划审批要求为准。

2.4 配套设施

2.4.1 租赁住房主要包括交通、教育、医疗卫生、商业服务和综合管理服务等配套设施,应按照配套建设、方便使用、开放共享、兼顾发展的原则进行规划。

2.4.2 租赁住房配套设施应结合租赁住房分类、周边地区设施实际和不同租住人群需求,并兼顾全生命周期内的适应性进行配置,具体指标符合表2.4.2的规定:

 

表2.4.2租赁住房配套设施规划建设要求

租赁住房类别

教育设施

医疗卫生设施

商业服务设施

综合管理服务设施

执行标准

小型商服

菜市场

其他商业(药店、理发店、洗衣店、金融网点等)

养老设施

文化设施(图书阅览、信息服务、展览展示、多功能影音厅等。)

室外活动场地

管理服务用房(物业服务用房、社区管理服务用房、社区服务中心等)

快递送达设施

生活垃圾分类收集点

 

新建住宅型租赁住房

˜

˜

(可统筹的)

˜

˜

˜

˜

˜

关于进一步加强利用集体土地建租赁住房工作的有关意见(市规划国土发〔2017〕376号)

关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见(京规自发〔2018〕64号)

关于 加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见(京住保〔2018〕14号)

宿舍型租赁住房

新建

˜

˜

˜

˜

关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)(京建法〔2018〕11号)

关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见(京住保〔2018〕14号)

改建

˜

˜

续表2.4.2

租赁住房类别

教育设施

医疗卫生设施

商业服务设施

综合管理服务设施

执行

标准

小型商服

菜市场

其他商业(药店、理发店、洗衣店、金融网点等)

养老设施

文化设施(图书阅览、信息服务、展览展示、多功能影音厅等。)

室外活动场地

管理服务用房(物业服务用房、社区管理服务用房、社区服务中心等)

快递送达设施

生活垃圾分类收集点

公寓型租赁住房

新建

˜

˜

˜

˜

˜

参照《公共租赁住房建设与评价标准》DB11/T1365以栋为单位进行配套

改建

˜

˜

˜

注:1 ● 应严格依据《北京市居住公共服务设施配套指标》要求配建的配套设施项目;

™ 可结合项目实际情况,依据《北京市居住公共服务设施配套指标》要求选择性配建,以当地规划审批要求为准;

△ 可不配建的配套设施项目。

2 住宅型租赁住房项目中未列入表2.4.2的配套设施均依据《北京市居住公共服务设施配套指标》配置。

3 住宅型租赁住房的文化设施应依据《北京市居住公共服务设施配套指标》要求在社区内单独配建,宿舍型租赁住房及公寓型租赁住房的文化设施可依据租住人群特点和各项文化设施使用频度,选择单独配建或混合配建。

 

2.4.3 租赁住房交通设施配套建设应根据项目所处区位、周边公共交通条件及租住人群出行需求综合确定,合理配置出租车等候点、公共停车场、班车停靠点和共享交通投放点等公共交通设施。

2.4.4 租赁住房应配套设置机动车和非机动车停车场(库),并应符合下列规定:

1机动车停车场(库)的停车位控制指标,应符合表2.4.4-1的规定:

表2.4.4-1 租赁住房配建机动车停车场(库)的停车位控制指标

类别

单位

旧城地区

一类地区

二类地区

三类地区

住宅型租赁住房

车位/户

0.3

0.5

0.6

0.9

宿舍型租赁住房

车位/间

可结合所在地周边配置的公共停车场解决停车问题

公寓型租赁住房

新建

车位/间

0.1

0.15

0.2

0.20

改建

结合所在地周边配置的公共停车场解决停车问题

0.1

0.15

0.2

                 

注:1 住宅型租赁住房和公寓型租赁住房配建机动车停车位中包含访客车位。

2 当租赁住房社区有成熟的移动互联网共享汽车出行平台支撑配套时,可以根据实际情况,综合调整机动车停车位指标。

3 表内差别化分区范围同《北京市居住公共服务设施配套指标》。

 

2租赁住房机动车停车场(库)可采用多层停车库和机械式停车设施,节约集约利用土地,充分利用空间 。

3新建租赁住房配建机动车停车位应依据《电动汽车充电基础设施规划设计标准》DB11/T 1455设置充电基础设施。

4新建、改建租赁住房项目都应预留具备安装充电设施条件的非机动车停车点,并应符合表2.4.4-2的规定:

表2.4.4-2租赁住房配建非机动车停车点的控制指标

类别

控制指标

住宅型租赁住房

参照《北京市居住公共服务设施配套指标》(京政发〔2015〕7号)配置

宿舍型租赁住房

以栋或宿舍楼群为单位配置,20辆/ 1000平方米地上建筑面积

公寓型租赁住房

以栋或公寓楼群为单位配置,20辆/ 1000平方米地上建筑面积

注:租赁住房非机动车停车点的布局宜靠近主要出入口,方便使用。

2.5 住区环境

2.5.1 租赁住房全面实施开放式街区,采用非特殊时期开放与特殊时期封闭相结合的管理方式。应合理组织交通流线,考虑住区主要出入口设置的便利性与通达性,统筹规划租住人群的应急避难场所和疏散通道,并建立相应的安全标识系统。 

2.5.2 租赁住房住区以安全性为基本原则,倡导营造尺度适宜、功能丰富的活力交往空间,满足不同租住人群需求。室外公共活动空间符合下列规定:

1新建住区宜通过综合考虑道路、景观、日照、气候等因素,因地制宜确定住房朝向、建筑布局,形成适度围合的公共活动空间;改建住区宜结合完善配套设施适当增设公共活动空间;

2把握公共活动空间尺度,可设置一定面积的室外运动场地,增加交往空间设置,提高空间使用率; 

3  儿童活动场所应避开住区主要机动车道路,老年人活动场所应具备良好的日照和通风条件; 

4租赁住房住区的无障碍设计应与外部城市无障碍系统相衔接。

2.5.3 租赁住房住区的规划设计应符合城市设计要求,重视建筑形态和空间的整体环境效果。外立面设计风格应与周边建筑协调。建筑单体可通过立面造型和建筑色彩等手段增强住区环境的丰富性和识别性,形成错落有致、尺度宜人的城市景观。

2.5.4 租赁住房住区绿化景观环境营造应坚持经济适用、安全美观、舒适宜人的基本原则,并符合下列规定:

1宜结合场地现状,保留并利用已有的树木和构筑物;

2应科学配置植物群落结构,采用乔、灌、草相结合的多层次植物群落;

3植物品种选择应充分考虑本市气候和土壤条件,避免有毒、有刺品种的配置;

4场地内乔木和构筑物的设置应充分考虑活动空间的夏季遮阴和冬季日照需求;

5宜采用立体绿化的方式丰富住区绿化层次,增加环境绿量;

6  宜结合场地雨水排放,合理设置雨水花园、下凹式绿地、植草沟等具备调蓄雨水功能的绿色雨水基础设施。

2.5.5 国际人才社区的住区环境应体现国际化、友好性、便利性和安全性,宜在满足本导则要求的基础上,依据《首都国际人才社区建设导则》(试行版)《城市居住区规划设计标准》GB50180执行。

3 单体设计

3.1 一般规定

3.1.1 各类租赁住房的单体设计应符合国家和本市有关规范标准以及本导则规定,主要依据的标准及执行原则见表3.1.1。

表3.1.1 各类租赁住房主要设计标准及执行原则

类型

建筑设计

建筑防火

建筑节能

通用规范与标准

住宅型租赁住房

《住宅设计规范》GB 50096

执行《建筑设计防火规范》GB 50016、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222中住宅防火要求

《居住建筑节能设计标准》DB11/891

《民用建筑设计统一标准》GB 50352

《北京地区建设工程规划设计通则(修编)》 

宿舍型租赁住房

《宿舍建筑设计规范》JGJ36

《建筑设计防火规范》GB 50016、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222

、《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)》

新建

《居住建筑节能设计标准》DB11/891

改建

《公共建筑节能标准》DB11/687

公寓型租赁住房

参照《旅馆建筑设计规范》JGJ62

执行《建筑设计防火规范》GB 50016、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222中公共建筑防火要求

新建

《居住建筑节能设计标准》DB11/891

改建

《公共建筑节能标准》DB11/687

注:除满足上述规范规定外,尚应满足本市主管部门的其他相关管理规定。

 

3.1.2 不同类型租赁住房不宜混合设计在同一建筑单体中。宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房两类建筑原则上应单独成栋设计,当因实际需求出现混合时,不同类型的租赁住房应严格分区并满足各自规范及相关管理规定的要求。

1当出现竖向混合时,共用疏散楼梯应有避免非本区人员进出的保障措施,不同部分的防火分隔和安全疏散均需满足各自规范及相关管理规定。

2  当出现水平方向组合时,应设置相应的防火分区,不得贯通和交叉;当共用疏散楼梯时,要有避免通过楼梯进出不同分区的可靠措施。

3.1.3 各类租赁住房户型设计应满足不同租住对象的实际需求。户型组合平面设计应合理紧凑、布局规整。

3.1.4 住宅型租赁住房按照《北京市居住公共服务设施配置指标》中平均每户2.45人标准核定人数。宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房按照床位数量核定人数,详见表3.1.4。

表3.1.4 租赁住房核定人数

租赁住房类型

人数核定原则

住宅型租赁住房

2.45人/套

宿舍型租赁住房

1人/床(单人床/高架床)

2人/床(双人床/双层床)

公寓型租赁住房

1人/床(单人床)

2人/床(双人床)

注:公寓型租赁住房中不应设置高架床或双层床。

 

3.2 套内及居室空间

3.2.1 租赁住房套型结构和面积主要依据市场需求确定。原则上,住宅型租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主;宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米;公寓型租赁住房原则上适用1~2人居住,人均使用面积不得小于5平方米。

3.2.2 租赁住房套内空间构成应满足表3.2.2的要求:

表3.2.2 租赁住房套内空间构成

租赁住房类型

卧室

起居室(厅)

卫生间

厨房

阳台

住宅型租赁住房

新建

趸租

租赁住房类型

居室

卫生间

厨房

阳台

宿舍型租赁住房

新建

改建

公寓型租赁住房

新建

≥1.8平方米

改建

注:1 表中图例: ● 应设置 ○ 宜设置△ 不设置。表中面积为使用面积。

2 未设置厨房的租赁住房套内宜设置备餐空间。

3 租赁住房应设置晾晒空间,晾晒空间宜与阳台结合设置。

3.2.3 租赁住房居室不应布置在地下室。改建的公寓型租赁住房地下室可以保留原有建筑设置的居住房间,但必须满足面积以及室内环境要求,对采光、通风、防潮、排水及安全防护采取相应措施,符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的规定。

3.3 公共区域及辅助用房

3.3.1 租赁住房公共区域和辅助用房的设计是实现租赁住房功能,提升居住品质的重要内容,应遵循集约共享、经济有效、安全适用的原则,避免对居室产生干扰。宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房的公共用房一般包括管理室、卫生间、盥洗室、厨房、洗衣房、活动室等。辅助用房一般包括办公、设备间及库房等。

3.3.2 宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房主要出入口处应设置附设卫生间的管理室或总服务台,其使用面积不应小于10平方米。

3.3.3 宿舍型租赁住房和公寓型租赁住房应在主要出入口处设置会客厅(空间),其使用面积不应小于12平方米,当与其它功能空间结合设置时,其使用面积不应小于15平方米,并考虑空间使用的多样性。

3.3.4 宿舍型租赁住房及公寓型租赁住房应在主要出入口附近设置智能快件箱,设计居住规模不足100人时,可仅设置快递揽收处。

3.3.5 套内无卫生间的租赁住房应设置公共卫生间及盥洗室;公共卫生间、盥洗室不应布置在居室的上方,门不宜与居室门相对。卫生设备的数量应根据每层核定人数确定,不应少于《宿舍建筑设计规范》JGJ36中的相应规定。

3.3.6 租赁住房设置公共厨房时,其使用面积不应小于6平方米。公共厨房应有天然采光、自然通风的外窗和排油烟设施。

3.3.7 宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房宜配置公共洗衣房,也可在公用盥洗室内设洗衣机位。公共洗衣房面积应按服务范围、设备能力以及管理要求确定。

3.3.8 宿舍型租赁住房及公寓型租赁住房宜配置公共活动室(空间),人均使用面积宜为0.30平方米,公共活动室(空间)的最小使用面积不宜小于30平方米。

3.3.9 租赁住房应设置垃圾收集间(点),垃圾收集间(点)宜设置在入口处附近。

3.3.10 租赁住房电梯设置应符合下列规定:

1住宅型租赁住房:新建4层及4层以上或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时应设置电梯;改建情况下应根据租住核定人数复核设计电梯数量,但不得低于1台/90户标准。当电梯数量不足时,应采取相应的管理措施,提供竖向交通便利条件,并最大限度降低对原有建筑竖向交通影响。

2宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房,新建6层及6层以上或居室最高入口层楼面距室外设计地面的高度大于15米时,宜设置电梯;高度大于18米时,应设置电梯;改建情况下应根据租住核定人数复核设计电梯数量,不低于1台/400人。当高度18米以下建筑设置电梯确有困难时,在结合实际采取相应的管理措施,提供竖向交通便利条件前提下可不设置电梯。

 

3.4 结构

3.4.1 新建租赁住房结构设计应结合项目实际合理选型。选择有利于空间灵活分隔、组合和可持续改造的结构体系,宜采用装配式钢结构、装配式混凝土框架-剪力墙结构、装配式混凝土剪力墙结构、装配式混凝土框架结构等体系,并遵循现行结构规范、规程进行设计。

3.4.2 改建租赁住房应避免拆改原结构受力体系。如果必须对局部承重构件改造时,需由具备资质条件的第三方检测单位按照现行规范规程进行检测鉴定,并由符合资质要求的设计单位进行加固改造设计,并应严格执行现行结构加固改造规范、规程。

3.5 给排水和采暖

3.5.1 租赁住房生活给水系统应充分利用市政给水管网直接供水;需二次加压供水时,宜选用国家认证的环保、节能、节水的无负压二次加压供水设备。

3.5.2 新建租赁住房应提供生活热水条件,并宜采用全日或定时集中热水供应系统,其热源的选择应满足北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》DB11/891的相应规定。改建的租赁住房应提供生活热水条件,其热源宜优先采用工业余热、城市热网和太阳能。

3.5.3 租赁住房项目应大力推广使用节水器具和设备,并应符合《民用建筑节水设计标准》GB 50555的要求。因地制宜应用建筑中水技术。

3.5.4 新建租赁住房的公共卫生间、盥洗间、公共厨房用水应有独立计量;套内设有卫生间的租赁住房,应有分户用水计量。水表的形式应综合考虑安装、管理及水务部门要求,并宜选用智能IC卡水表或远传水表。

3.5.5 租赁住房应采用具备分室温控功能的供热方式供暖,供暖热源优先选择城市热力网。城市热力网未覆盖地区,宜采用占地少、能效高的模块锅炉技术集中供热。

3.5.6 租赁住房宜采用地面辐射采暖方式。采用散热器采暖方式的,其选型及布置应结合室内功能空间,以不影响功能使用和室内家具布置为原则,不宜做遮蔽。

3.5.7 租赁住房夏季宜采用分体空调供冷,室内需考虑通风措施。

3.6 电 气

3.6.1 租赁住房应根据出租情况确定预付费电表的安装方式及范围。

3.6.2 租赁住房每户用电负荷应满足如下规定:

1住宅型租赁住房:每户用电负荷指标不宜低于表 3.6.2 的规定。

表 3.6.2每套住宅用电负荷指标

建筑面积S(㎡)

用电负荷指标(kW)

S≤60

6

60<S≤90

8

90<S≤140

10

2  宿舍型租赁住房及公寓型租赁住房每套用电负荷标准应按照使用要求确定,并不宜小于1.5kW;采用自管(高基)变配电室供电。

4 室内环境

4.0.1 租赁住房在室内空气环境、通风环境、声环境、热工环境、光环境等方面应满足健康、安全和舒适的要求。

4.0.2 租赁住房的室内装修有害物限量应符合国家现行有关规范的规定。各类租赁住房应按照表4.0.2相应标准进行设计。

表4.0.2 各类租赁住房室内装修有害物限量设计依据的现行主要规范与标准

适用规范与标准

通用规范与标准

住宅型

租赁住房

《住宅建筑室内装修污染控制技术标准》JGJ/T436

《住宅设计规范》GB 50096

《室内空气质量标准》

GB/T 18883

宿舍型

租赁住房

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》

GB 50325

续表4.0.2

适用规范与标准

通用规范与标准

公寓型

租赁住房

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》

GB 50325

《室内空气质量标准》

GB/T18883

     

注:1 宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房应执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325中I类民用建筑工程的有关规定。

2 需要满足拎包入住的租赁住房,应在必要家具饰品布置安装到位后,进行室内污染物浓度监测。

3 室内装修有害物活度和浓度的限量应符合以上相关规范中的规定且从严控制。 

4.0.3 租赁住房室内新风量或换气次数指标应符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》 GB 50736 的有关规定。 

4.0.4 租赁住房应利用自然条件获得良好的天然采光和自然通风,并应符合国家和本市现行有关标准的规定。同时,参考表3.1.1,按租赁住房的类别分别执行相关规定。

4.0.5 租赁住房室内声环境指标应符合现行国家标准《声环境质量标准》 GB 3096 的有关规定。应重点对楼板、墙体、管道及电梯等部位采取系统的隔声措施,并对产生振动的设备采取减隔振措施,隔声标准应满足现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》GB 50118 中的有关规定。

4.0.6 租赁住房外围护结构应采取适宜的建筑构造,消除热桥、防止结露和滋生霉菌的有效措施。

5 室内装修

5.0.1 租赁住房全面实施全装修成品交房,可根据市场需求,配置必要的电器、家具等设备设施。宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房采用装配式装修,鼓励住宅型租赁住房根据市场需求实施装配式装修,提高部品化率。

5.0.2 租赁住房室内装修应合理选择装修材料和构造做法,其防火、防水、防潮、隔声降噪等应符合国家和本市现行有关标准的规定。参考表3.1.1,按租赁住房的类别分别执行相关规定。

5.0.3 租赁住房室内装修应充分考虑全生命周期和可持续性发展,倡导管线与结构分离技术,鼓励室内装修部分采用新技术、新工艺、新产品等绿色新型材料体系。

5.0.4 租赁住房室内装修应精细化设计部品与结构、部品与部品、部品与材料间的接口,强弱电点位应充分结合家具、设备、设施、家用电器摆放位置和数量统筹布置、合理布局。

5.0.5 租赁住房宜采用技术成熟、性能稳定的集成卫浴或符合内装工业化要求的卫浴部品,应设置洗衣机专用给排水接口和防水插座,并做好防水措施。

5.0.6 租赁住房的门窗、配件及装修标准应不低于表 5.0.6 的基本要求。

表 5.0.6 租赁住房室内装修配置标准

装修部位

装修标准

住宅型租赁住房

宿舍型租赁住房

公寓型租赁住房

门窗

公共入口外门

电控防盗门

户门

保温防盗门

公共走廊及楼梯间门

防火门

 ●

公共厨房

半玻镶板门

--

公共卫生间、洗衣间门

半玻镶板门

--

 ● 

其他公共配套房间门

实木复合门

户内

卧室

符合国家及行业相关规范、标准要求,结合市场需求

--

--

卫生间

厨房

--

--

阳台门

外窗及封阳台窗

节能窗

 

 

 

 

 

 

续表 5.0.6

装修部位

装修标准

住宅型租赁住房

宿舍型租赁住房

公寓型租赁住房

配件

窗台

预制成品窗台板

窗帘盒

窗帘杆、盒

晒衣杆

成品晒衣杆

居室橱柜

成品吊柜、橱柜

--

厨房橱柜

整体橱柜

厨卫洁具、水暖五金件

节水型坐便器、淋浴龙头、洗面盆(含配件)及节水型龙头

散热器

高效散热器或辐射采暖地面

灯具

节能灯 (门厅、公共走道等区域宜设声控灯)

生活用水、热水管线

PPR 管

信报箱

成品信箱

--

--

快递存放箱

成品存放箱或运营商提供

室 

内装修

起居室、卧室、餐厅、阳台、居室(宿舍)

顶棚

符合国家及行业相关规范、标准要求,结合市场需求

墙面

踢脚

楼地面

户内厨房、卫生间

顶棚

墙面

楼地面

公共

区域

公共门厅

电梯厅

顶棚

水性耐擦洗环保涂料

墙面

块状装饰面层

踢脚

块状装饰面层

楼地面

块状装饰面层

                 

 

 

续表 5.0.6

装修部位

装修标准

住宅型租赁住房

宿舍型租赁住房

公寓型租赁住房

内装修

公共

区域

楼梯

顶棚

水性耐擦洗环保涂料

墙面

水性耐擦洗环保涂料

踢脚

水泥踢脚

楼地面

水泥楼地面

走廊

顶棚

水性耐擦洗环保涂料

墙面

水性耐擦洗环保涂料

踢脚

块状装饰面层

楼地面

块状装饰面层

厨房

卫生间

洗衣房

顶棚

防潮集成吊顶

--

墙面

块状装饰面层

--

楼地面

耐磨块状装饰面层

--

其它配套房间

顶棚

水性耐擦洗环保涂料

墙面

水性耐擦洗环保涂料

踢脚

耐磨块状装饰面层

楼地面

耐磨块状装饰面层

设备

设施

空调机

机位统一设置、孔洞统一预留、冷凝水系 统PVC 管统一安装

洗衣机

成品,符合相关规定

烘干机

洗碗机

冰箱

微波炉

烤箱

灶具、抽油烟机

热水器

注: ●应设置○宜设置-- 与本类型租赁住房无关 

6应用技术

6.1一般规定

6.1.1 租赁住房建设应落实“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针,遵循可持续发展原则,树立建筑全生命周期管理(BLM)理念,全面实施装配式建造、全装修成品交房,积极开展绿色建筑行动,大力推广智能化、绿色建材技术应用,营造宜居生活环境。

6.1.2 租赁住房验收交付时应提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并应符合下列规定。

1使用说明书应包括房屋的基本资料以及与使用、维护和管理有关的内容。

2使用说明书应对房屋的结构、性能和各部品(部件)的类型、性能、标准等指标以及安全隐蔽工程资料等做出说明,并应提出使用注意事项。

6.1.3 租赁住房运营管理单位应针对设计、施工和使用上的技术特点,对设备设施制定定期的日常检查和维护维修计划以及长期维修维护计划。

6.2 装配式建造

6.2.1 装配式建造应统筹规划设计、构件和部品部件生产运输、施工安装和运营维护管理。引导建设单位和工程总承包单位以租赁住房最终产品和综合效益为目标,推行建筑、结构、设备管线、装修等多专业一体化集成设计。

6.2.2 租赁住房建设宜选用标准化建筑部品,适应建筑主要功能空间的灵活可变性,非承重围护结构和隔墙宜采用轻质墙板。总平面设计中应结合施工组织方案充分考虑预制构件、部品运输通道及临时堆场的设置,合理布局。

6.2.3 装配式建筑设计应遵循模数协调原则。鼓励应用建筑信息模型(BIM)技术,全专业整体化设计。

6.2.4 立面设计宜充分利用套型组合特点,灵活运用外窗、阳台、空调板、遮阳百叶等外墙构件,实现富有装配式建筑特征的多样化立面效果;并应采用耐久性好,易维护的外立面材料。

6.2.5 装配式装修技术要求见第五章相关内容。

6.3 绿色建筑

6.3.1租赁住房应满足绿色建筑一星级建筑标准的要求,鼓励以政府投资为主的租赁住房按照绿色建筑高星级标准执行。

6.3.2租赁住房应考虑无障碍设计与应用,满足《无障碍设计规范》GB 50763要求。

6.4 智能化

6.4.1 租赁住房设计应符合智慧技术管理与服务要求,鼓励配置以服务支持、安全防范与运营管理为主要内容的智能化系统,满足《智能建筑设计标准》GB 50314和 《住宅建筑电气设计规范》JGJ 242 的相关规定

6.4.2 租赁住房宜同步建设智能基础设施,丰富人文环境智慧应用,规划互联互通接口,并应建立智能化运营管理体制,落实隐私保护措施,确保信息安全。

6.4.3 租赁住房倡导应用智能化技术,打造智慧社区,并应满足如下规定:

1租赁住房公共入口处宜设置人脸识别装置,与门禁、住户识别、房租缴纳及入住管理联动构成居住人员管理系统,设备标准及使用要求可参照《北京市公共租赁住房人脸识别技术导则》(试行)执行;

2推广社区、楼宇安防系统智慧化,租赁住房公共区域、出入口等重要场所应安装安防监控设施,当发生紧急状况时,可采取应急措施;

3充分考虑老年人需求特点,推广使用智能化适老产品。

4公寓型租赁住房应设置智能门锁,住宅型租赁住房、宿舍型租赁住房入户门宜设置智能门锁。

6.4.4 租赁住房宜应用智能化技术对室内空气质量、能源消耗等进行监控,建筑工程、设施、设备、部品、能耗等档案及记录应齐全。

6.4.5 租赁住房能源收费、能源消耗监控系统设计应符合现行标准《住宅远传抄表系统应用技术规程》 CECS 303 的要求。远传抄表系统的功能与性能应符合现行行业标准《民用建筑远传抄表系统》 JG/T 162 的要求。

 

 

本导则用词说明

1为便于在执行本标准条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词,说明如下:

1 表示很严格,非这样做不可的词:

正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”;

2 表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:

正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”;

3 表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的词:

正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”;

4 表示有选择,在一定条件下可以这样做的用词,采用“可”。

2本标准中指明应按其他有关标准执行的写法为:“应符合……的规定”或“应按……执行”

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