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地产行业进入下行周期，业绩不振的阴霾依然笼罩。
上半年，房企出现大规模亏损。据不完全统计，此前约80家上市房企发布了中期业绩预告，超过六成预计亏损。（结合行业中报情况，数据更新到8月31号）
不过弱市之下，也有保利发展、招商蛇口、龙湖等少数房企，实现逆势增长。
比如龙湖，今年1-6月实现归属于股东的净利润80.6亿元，股东应占核心溢利同比增长至65.9亿元。当下环境中，这个成绩殊为不易。
“龙湖短期具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备穿越周期的内力。”龙湖集团董事局主席兼CEO陈序平总结道。
这份信心，来自于龙湖的底线思维，先想生死，再求发展。
行业承压
今年上市房企交出的中期成绩单，突出一个“难”字。过去以开发为主的经营模式受到挑战，“高负债、高杠杆、高周转”的弊端彻底显现。
除了批量亏损的民营房企，部分央国企、混合所有制房企也未能幸免。
上半年，亏损额超10亿的房企，包括首开股份、时代中国、金科股份、中渝置地、华夏幸福等。亏损额过亿的，也有金融街、中交地产、中南建设、华远地产、南国置业、上实开发、格力地产、天房发展等。
大部分房企的亏损原因，都指向市场环境及房地产销售下行，项目结转结构变化导致毛利率下降，以及应对市场变化所采取的销售策略带来部分价值折损，外汇波动造成预期净汇兑损失等。
8月中旬，国家统计局发布的整体数据，也印证了目前的困境：销售额由增转降、开发投资继续下探、房企资本金来源持续恶化，7月房地产开发景气指数为93.78，跌至年内低点。
一边是房地产市场深度调整，销售疲弱。另一边，不少房企还面临着债务违约风险的加剧。
国家金融与发展实验室发布的报告显示，今年上半年，25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息造成实质违约，违约规模为186.8亿元；74只房企债券展期，规模为1158.4亿元。
下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻。
寻找信心
当下，信心比黄金重要。近来，监管层频繁表态，释放利好房地产信号。
8月18日，证监会相关负责人表示，将坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。
8月下旬，住建部、央行、金融监管总局放出大招“看房不看贷”，市场为之一振，中高等级主体大幅度反弹。
其中，龙湖的美元债曲线反弹5-6美元，净价曲线来到50 63美元，领涨投资级地产板块。
实际上，龙湖在财务管理上一直精耕细作。
“今年龙湖的债务压力已经过去，到今年年底时，明年到期的债务可能只有230亿左右，其中110亿是明年到期的境内债券。另外120亿左右是国内开发贷，龙湖有充分的资源偿还。”在年中业绩发布会上，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示。
今年7-8月，龙湖已累计偿还83.7亿元公司债。至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港元，并计划年内全部提前偿还剩余部分。
值得一提的是，龙湖大股东用以股代息的方式，在近两年有近百亿返投回上市公司，强壮公司资金流和资本。其大股东的提前铺排，也让龙湖成为少数财务上安全的民营房企之一
能够安全穿越行业周期，赵轶表示，主要因为龙湖坚持底线思考，量入为出。同时，集团内部对保持优秀的债务结构有高度共识，提前铺排融资资源，来应对风险或波动。
截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，继续保持高位。
三道红线指标持续稳居绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。
龙湖一直坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限进一步拉长至7.19年。
克制、审慎且高度自律的财务盘面，是龙湖拥有战略主动性的前提。在同行业绩惨淡的局面下，龙湖交出的中报亮点颇多。
财报显示，上半年龙湖实现合同销售额985.2亿元，毛利率提升至22.4%，核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%，盈利能力稳健。
利润稳定增长的背后，是龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务的新发展模式，正发挥显著效果。
高质量发展
曾几何时，许多房企将“多元化”视作发展关键词，试图寻找第二甚至第三曲线。
从造车、机器人，到风投、养殖业，部分房企将触角伸向各行各业。但当行业进入波动周期，曾经的多元业务，大多无疾而终。
为摆脱“高负债、高杠杆、高周转”的负累，经营服务业务成为一些房企的重点关注方向，如商业地产、长租公寓、物业服务、养老服务等。
在很多房企内部，非地产开发业务不再是地产开发的附属品，逐步上升到与后者并列的战略地位。
以龙湖为例，针对城市居民的居住、生活、工作、消费及社交等场景，聚焦开发、运营、服务三大业务版块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道，“1+2+2”业务格局已然成熟。
龙湖的利润结构逐步优化，上半年，非开发业务利润占比增至过半。
经营板块，由运营及服务业务组成的经营性收入，贡献122亿元，同比增长10.4%。55.5%的毛利率，远超行业平均。
在龙湖非开发业务中，购物中心最为外界看好。截至6月末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的购物中心达81座。
陈序平指出，龙湖上半年如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产。同店营业额和同店日均客流，同比均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。下半年，龙湖还将有约6座商业项目，在北京、上海、济南等城市开业。
长租公寓业务也继续寻找增量。作为基本盘的龙湖冠寓，目前开业房间数11.9万间，已纳保超4万间。
以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他收入，达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%，较上年同期提升了8.3个百分点。
其中，截至6月末，龙湖智创生活的在管面积达到3.5亿平方米。去年推出的“智慧营造”品牌龙湖龙智造，已快速成为代建行业的有力竞争者，获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。
龙湖的经营性业务，不仅是“锦上添花”，而是与开发协同，共同贡献现金流。凭借内生式驱动，龙湖率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展道路。
如今，一系列利好政策逐步出台。8月30日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展工作推进会。金融支持民营企业发展有关文件目前已形成文件初稿，意见稿主要对金融支持民营经济发展壮大提出了若干针对性政策举措。据了解，龙湖、新希望等企业受邀参会。
就在同一天，龙湖成功发行新一期中期票据，债券发行金额上限为11亿元，期限3年，这也是自“第二支箭”政策出台以来，龙湖发行的第三期中债增信债券。在业内看来，这说明对于优质的房企，融资渠道依然多元、畅通，同时这对于提振市场信心、扭转市场预期、拓宽民营企业融资渠道，助力民营经济健康发展起到非常积极的作用。
来源：21世纪商业评论
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