热点：央行加码去库存 最低首付比20%只是一个开始？

【商贷首付比例下调：首套房最低2成二套房最低3成】

【央行、银监会下调首套房首付比例】财联社2日讯，央行、银监会发布通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮2日在接受中新社记者采访时分析称，央行在春节前发布房贷新政，其主要目的是降低居民购房的准入门槛，进而促进楼市库存消化。这一政策也体现中央政府化解房地产库存，支持居民购房、改善居住条件的态度。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈也表示，“去库存”是未来几年中国房地产运行的主基调，有必要通过金融手段促进房地产库存有序消化。当前居民住房需求依然较大，个人住房贷款也有较大发展空间。

【央行出房贷新政 总价300万房子月供多1818元】

据记者注意到，有不少业内人士认为，这一政策对促进购房者入市的影响可能并不太大，因为首付降低，在利率不变的情况下，则意味着月供增加，偿还银行的利息总额增加。

对首套房来说，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，如果100万元的房子，以前首付30%，需要30万，每月月供4303元，20年累计支付利息为33.27万元。现在首付最低能降至20%，只需要20万，但每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。如果买一套300万元的房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。

对二套房来说，由于房贷利率是基准利率的1.1倍，因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子，以前首付40%，需要40万元，月供4090元，总利息支出38.16万元；现在首付降至30%，只需30万元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52万元，增加了6.36万元，增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子，每月月供要增加2046元，总利息要多支出18.98万元。

小编点评：针对房地产“去库存”难题，中国央行和银监会在猴年春节前夕率先出台2016年首个国家性的楼市“去库存”新政——降首付！此次新政降低了购房者购房成本，无疑将对购房者入市产生刺激。你以为这就完了？错！从这次政策开始，未来去库存的政策将会陆续出台。

据了解，此次央行降首付的消息，苏州作为不限购城市之一，各银行之间会做好相关协调工作，至少两周之后会有相关调整计划出炉。那么，面对突如其来的利好政策，苏州楼市将呈现怎样的态势，开发商是否会因为首付比例的下降而调整价格？对此，365淘房第一时间采访苏城业内专家。

【沈昶：央行此次降息首次针对改善型 苏城市场将持续走高】

“新年迎来第一场降息我们没有意外，国家支持房地产市场发展，鼓励人们购买改善型住宅，同时，与之前的降息不同的是，此次降息主要针对改善型业主进行降息，这是之前降息政策中比较少见的。”皇冠置业副总经理沈昶讲到。

“此次再降息对2016年苏城市场何影响呢？”沈总回答到：“涨价，苏州的房价还是会继续涨价的。但2016年的苏州市场或许不会像15年的市场那样凶猛，稳中增涨也将会是苏州16年房地产市场的主旋律。”

【当代杨国威：政策利好刺激房价会上涨 呼吁网友买房】

在问到房价是否会上涨时，杨总表示：“政策利好的情况下，房价会继续上涨！呼吁大家赶紧买房子，2009年的苏城楼市在政府的调控下，房价便开始上涨，今年也不会例外。”

【红星娄长宇：商贷首付比例下调幅度不大 影响有限】

娄总监认为，最低商贷首付比例向下浮动5个百分点幅度并不是很大，对2016年的苏州楼市影响有限。据娄总监透露，此前商贷最低首付比例虽然降至25%，但红星的购房者都是按首付30%执行，几乎没有购房者首付25%。

 【苏州正荣营销总成军：首付比例下调或推动市场投资客进场】

据正荣营销总监成军先生表示，央行无论是降息降准还是降首付比例，其影响都是不言而喻的，但是此次央行对首付比例的下调，短时间内对市场影响不大，在购房者对新政消化一阶段之后，2016年2季度市场可能会有一个上扬走高的态势。

“开发商不会因为政策的调整而肆意调价，最终价格还是根据市场需求以及产品本身而定，”成军表示，“但是首付比例下调，最直接的影响就是将推动投资客进场，市场上改善需求得到释放。

小编点评：以上观点可见，此次降首付对楼市的影响虽然有限，但势必促进一波购房大军的涌入。虽然全国都在高喊去库存，但就苏州楼市而言，已过了去库存的时间，2015苏州楼市可谓一路高涨。此次新政的出台，势必助推苏州楼市更上层楼，2016苏州值得期待！

【央行春节前发“红包” 去库存压力有多大？】

目前，中国楼市库存究竟有多少并没有统一说法。官方数据显示，2015年末，中国商品房待售面积7.19亿平方米。根据去年的销售面积测算，大致需要7个多月的时间消化。不过，待售面积还只是显性库存。李佩珈估算，除官方公布的待售面积数据外，还需考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，这样真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。

对于难解的库存问题，华远地产原董事长任志强给出了一个对比——中国房地产市场的库存情况比2008年还要严重，其中有大量库存还属于很难消化的部分。

库存高企意味着销售速度赶不上开发速度，房地产开发企业不愿拿地开发，进而带累中国房地产开发投资增速节节下滑。近两年，中国房地产开发投资增速以每年约10个百分点的速度持续回落。2015年中国房地产开发投资仅比上年名义增长1.0%，跌至历史最低值。

【“去库存”大战开打 更多政策“正在路上”】

据悉，昨天降首付的政策只是打响了第一枪，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。

其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，全国将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。

根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。

此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。

还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。

小编点评：去年以来，政府先后出台一系列稳定房地产市场政策措施，楼市交易趋活跃，但三、四线城市房价持续低迷，去库存压力依然较大。此次央行新政再次降低购房的“准入门槛”，更加明确了“去库存”的目标。预计未来两三年，房地产政策“暖风”不会停，交易环节税费进一步调整、组建国家住房银行等也值得期待。返回苏州365淘房>>