说到楼市，史公子喜欢通过一些量化的数据来观察，今天就来谈谈苏州楼市的变化。
经过了15年的起势，16年的大势，17年的趋势，苏州楼市在成交量曲线波动下迎来了房价的「芝麻开花」，这种变化实际上与苏州楼市悄然发展的变化有很大关系，特别是「结构变化」。
接下来我们通过几组数据来度量下苏州楼市当前的状态：
一、苏州楼市进入存量阶段
通过上图我们可以清晰的看到，苏州近7个月的新建住宅与存量住宅的成交比均小于1.0，一个很明显的结论：苏州住宅成交结构变了。
这种变化会透露出几个信号：
1、就市内六区的市场而言，苏州已迈入「存量时代」，存量住宅的成交量开始高于新建住宅。当然仅仅7个月的数据肯定不能得出如此之结论，仔细观察数据的朋友会发现，这种变化其实2017年已然出现，2017-2018年苏州年度新建住宅与存量住宅的成交比分别为0.82和0.98，7个月不能说明问题，但是连续2年多保持一个态势就可以肯定结论了。
2、苏州新建住宅价格「短期坚挺」「长期看涨」。没错，就是这个结论，虽然7月底苏州出台了限购政策的升级版，但是难抵大势。存量房成交量放大的背后，除了与新房相对供应不足有关系外，反过来也会刺激新建住宅的「价格体系」，毕竟中国购房者对于「二手」概念及环境的追求越来越高，市场惜供下没有理由不看涨，当然这这是其中的原因之一，苏州楼市的支撑点很多，后续慢慢揭晓。
3、土地外溢供应是必然选择。任何一个城市的楼市发展都是跟着政府规划走的，从早期的科技城、活力岛、中新合作园区到现在的高铁新城、太湖新城、城铁新城等等，都印证了这点。今年以来苏州共拍出了近450万方的涉宅及商服用地，特别核心区的地块很少，大多数都是在「中环」这条线的周边，苏州外围市场土地的供应能力依然可观，所以暂时还不会出现深圳那样的开发模式。
二、相城、高新“新旧”基本持平
相城和高新区整体市场盘量相当，两个区域新建住宅和存量住宅比接近1.0，而且曲线呈现不断上扬的趋势，伴随着北新区、通安、高铁新城、中央公园及活力岛等板块新房供应的逐步上市，两个区域的新房短缺形势逐渐改善。
当然，相城和新区新建住宅和存量住宅基本平衡还有一个原因，那就是两个区域的存量住宅整体成交量在市内六区内均属表现平平，高新区主力集中在狮山、科技城板块等学区概念强劲的板块，而相城区则以元和核心区为主，其存量住宅成交量全市垫底。
进一步「西进北拓」是两个区域新房市场均保有的特征，而且一定时间内这种趋势会持续且愈加明显，毕竟苏州楼市的胸怀已张开，那些曾经的「乡下」现在已经是楼面价破万的开发热土，就像前天参加禹洲的一个发布会，他们就很清楚自己的定位包括产品的定位，没问题也没毛病，碧桂园「农村包围城市」的逻辑对于很多房企来说不失为一个发展路径。
一句话概况即：知己知彼，知天命！
三、姑苏、园区新房严重缺货
看到这组曲线第一感觉就是「意料之外又是情理之中」。
首先对于园区来说，湖东和奥体板块有零星的几个新房待售，但是迟迟却「领不了证」，比如泊云庭、上华郡等，不是不想，而是开发商内心中也有一份「苦楚」：备案价被「捂死」！剩下还有新房供应的也就是「青黄不接」的青剑湖板块和傲立娄葑的星翠澜庭等项目，家底空空。但是，园区的存量住宅成交还是可圈可点的，坦白来说，买园区看中城市高大上的配套可以理解，但是如今园区学区概念貌似被炒的有点变味了：「焦味」，熏得让人有点头晕，买房人却清醒如晨，估计还是那颗躁动的「欲望」在作祟吧。
再来说姑苏，姑苏没房子卖很好理解，目前普通新房供应主力为平江新城，曾经的金阊新城和沧浪新城如今已是「两手空空」，主城区别墅还是有的，但是成交量没办法支撑区域的成交走势。但是，其存量住宅成交量全市排名第二，一方面有大量的老旧小区房源在上市供应，另外凭借着「其貌不扬」的形象，姑苏区的房价在史公子看来最为合理，而且未来可期，很简单整个大的姑苏城的核心还是在姑苏，细想便知，此处不做分析。
此外，这种行情表现也有一定的风险，这种风险不是开发商卖房的风险，而是非理性的追涨风险，刺痛的不是没钱人的内心，而是那些在工厂里，在实体一线勤勤恳恳的「劳动人民」，就像前几天跟一个莱克电器的朋友聊天，他们分管制造的副总换了一波又一波，产品线不断升级，但地产业务这块却没看到多大变化，为什么？因为不需要。
四、吴江担当新房供应主力军
吴江作为后起之秀，这两年在苏州新房市场上绝对有定位，从松陵城北到太湖新城，从城南到运东，包括再往南边的震泽、平望、汾湖等地也出现了「房地产」市场。
城市在外拓，太湖新城、苏州南站在发声，长三角一体化在推进……有了这些硬核的支撑，苏州楼市也在不断引进来、走出去，特别是对于吴江而言，吴江楼市在不断的「契机」中迎来了发展的春天。
吴江当前的盘量在85个左右，其中在售项目以住宅类物业为主，同时后备待售项目可观，因楼市起步时间及成熟度较之其他区域相对滞后，所以区域市场会呈现新房住宅成交量远高于存量住宅的现象，当然在存量住宅价格相对较低的现实情况下，区域存量住宅成交量1-7月份也实现了万套以上。
吴江的市场起步，并不是因为价格便宜，价格便宜绝对不足以支撑一个版块或区域的市场持续性发展，更多的是依靠「规划带动」，就像几年前史公子感叹高铁新城一样。一个从无到有的现象，咋一看让人觉得不可思议，但当你冷静下来仔细想想便知原来是那么的自然与水到渠成。
截止目前，苏州新建住宅可售量约3.3万套，贝壳网站显示的当前挂牌在售住宅类物业约3.3万套，考虑后者的实际市占规模，也就说目前苏州的存量住宅可售量高于新建住宅，相当于供应端也呈现出「倒挂」现象。
简单的几组数据对比，我们可以清晰的看到，苏州楼市这两年的小变化背后其实是市场结构发生了大变化，面对着存量房时代的脚步越来越近，也许我们需要考虑一个问题，那就是未来假如新房市场日渐下滑，专职于新房服务的上下游企业怎么办？
养活一个团队简单，但是养活一个公司不易。短期内楼市调整政策的变化，对于重资产配置的中介经纪行业影响很大，但是基于长期而言，经纪行业的春天也许比专职于新房服务的行业更美好，因为对于房产销售来说，新房、二手房是一条永远相通的线。
不悲观，但客观！
拥抱变化，迎接更新的苏州楼市！
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