热点：楼市出大事了？近5成房企净利下滑暴利不再

 【房地产投资增速“22连跌” 增速再创历史新低】

第一太平戴维斯指出，2015年第三季度,全国GDP增速自2009年以来首次破7，环比略降0.1%至6.9%的较低水平,宏观经济仍存在下行压力。

从数据来看，即便如一线城市中的上海（楼盘）与北京（楼盘），经济增速亦明显放缓，GDP增速堪堪与全国持平，而广州（楼盘）、深 圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平,并保持上升态势。

戴德梁行认为，经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长、进出口负增长多重因素。”2015年1-11月，国内进出口增速比去年同期降11.9个点 ，进出口总值同比减少8.5% ，国内房地产开发投资仅增长1.3% ，然其增速却连续22个月下滑，而2015年前11个月比去年同期降10.6个百分点。 ”

在GDP增速下滑的背景下，房地产企业投资意愿不足,其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出，2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%，再创历史新低。

【50家上市房企公布2015年报预告 近5成净利下滑】

据同花顺统计数据显示，截至1月25日，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约5成。

在业绩亏损的企业中，有13家是首亏，其中，预计首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。中华企业表示，2015年公司资金回笼预计85亿元，同比增长22%，但公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，公司采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

在50家发布2015年年报预告的上市房企中，嘉凯城净利润变动幅度最大，其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。

净利润下滑的背后，是房企销售业绩的整体提升。统计显示，2015年30家典型房企的销售总额达21627亿元，同比增长13%，销售面积19941亿平方米，同比上涨14%。不过销售均价有所下降，为10846元/平方米，较2014年同期略降2%。

小编点评：可见，地产高暴利模式逐渐消失，尤其是高地价的差生占房屋价格的比重上升，压缩了房企的盈利空间。而从房企自身来看，2015去库存压力严重，房企营销费用自然也就构成了成本体系中的一大内容。简而言之，房地产黄金时代退出，白银时代到来。

 【房企土地购置面积全年降31.7% 全国尚余7亿平米库存】

2015年末，商品房待售面积7.18亿平方米，比11月末增加2217万平方米。据中国经济网住建频道记者了解这7亿库存已是历史峰值。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。

北京华远集团原董事长任志强甚至称，有些库存“只能炸掉”。其原话表述如下：“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

“三四线销不动，北上广深要补存量。”这是媒体对目前全国楼市的总结。一线城市土地市场的击鼓传花游戏，也是一个风险不断累积的过程。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾如是表示，“房企白银时代正在形成，直接影响很多房地产企业的生存格局，总体上说地产界洗牌频率加快。”

【面包贵面粉更贵 房价、地价携手走高冲击房企利润】

2015年商家回笼的资金很多，合富房地产经济研究院方面表示，2015年全国商品住宅销售金额创历史新高。可惜，在面包贵了面粉更贵的情况下，回笼资金多了，并不等于商家赚得就更多。

同花顺数据显示，截至2016年1月19日，A股共有70家上市房企预告了2015年业绩，其中10家净利润尚不确定，剩余60家中，20家房企的净利润同比下滑，占比三成多，其中8家为首亏。20家房企中，嘉凯城的跌幅最为惨烈，同比降幅竟然高达6138%；跌幅排名第二的万通地产，下滑幅度达到1475%；跌得最少的蓝光发展，降幅也有8个百分点。

面粉价高企带来的冲击，连曾经以超过7万元/平方米的天价拿下北京农展馆地王的融创中国董事会主席孙宏斌也吃不消，他在日前的发布会上明确表示，房价将来就算会涨20%、30%，地价已经翻了两番了，怎么干？他认为，2010年、2013年拿的地，拍卖的地王其实很多都不挣钱。亚豪机构统计显示，在2015年以前的十年里，北京诞生了20个地王，除了1个退地之外，有8个项目销售额尚未达到盈亏平衡点，这8个项目的时间点都是在2011年至2014年这4年时间里。换句话说，2011年之后的8个地王，开发商仍未解套。

与此呼应的是广州。合富辉煌市场研究中心日前列举了广州2012年以来的11个地王目前的销售面积、销售均价之后，得出了地王未脱“困”的结论。合富辉煌方面甚至认为，广州市区及番禺住宅地价高企，未来定价面临巨大压力。

小编点评：在楼市里，房价和地价是标配的CP，每每出现地王，市场的第一反应就是周边房价又得涨了。然而，在面包贵面粉更贵的情况下，房企赚得并没有预想中那么多。小编以为，房企还应量力而行，根据自身实际制定计划，努力去库存，转型谋发展。

【黄金时代已经过去 房企战略转型风生水起】

面对净利率、毛利率的下滑，中国房企开始寻找业务上的新增长点，纵向深挖上下游产业链的市场潜力，横向拓宽企业业务范围，谋求跨界转型。

房地产产业链的下游是一系列配套服务，包括社区教育、养老、物业等。搭车“互联网+”的社区O2O更被认为是万亿量级的蓝海市场。其中，物业管理无疑是一个重要而直接的切入点。

2015年，中海物业以介绍形式上市。万科、保利、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示有意分拆旗下物业平台并独立上市。12月22日晚间，绿城在港交所挂出了分拆物业上市的招股书，开拓园区O2O市场。

但是，对于一些房企巨头来说，仅在房地产产业链的延伸已经不能满足其野心，跨界多元是新的出路。万达、恒大、绿地等大型房企先后试水多元化，并涉足金融等行业。而华业地产、宜华地产等中小房企，更是宣布全面转型，接近退出房地产行业。

在万达集团2014年年会上，万达集团董事长王健林第一次公开了万达的第四次转型。提到转型方向要以轻资产为主，从房地产企业转为服务型企业，做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业基本相当，互相协同、互为支持。

王健林在演讲中直言“将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。”

【创业地产走红 WeWork模式引来中国企业跟风】

值得注意的是，随着国内创业创新的浪潮越来越受到关注，相应的配套服务产业也有了迅速的发展。众多的房地产开发商也开始嗅到其中的商机，试图借力双创转型、盘活存量。

创业地产主要是指为创业企业服务、提供长短租业务，立志于打造创业服务生态系统的一类商业地产。国内创业地产属于新兴产业，是创业服务体系新成员。与传统创业服务机构相比，创业地产与孵化器、创客空间均有其不同的服务侧重点，主要体现在服务对象和企业自身的发展定位两方面。

在服务对象方面，孵化器主要服务于IT、高科技企业；创客空间主要服务于创造发明类的创造者；而创业地产重在提供办公共享空间，对于入驻企业的行业是无限定的。

2015年，WeWork以100亿美元的估值完成了9.69亿美元的融资，成为全球估值排名第11位的创业公司。这让人们再次看到了创客模式所蕴含的市场空间与能量。

WeWork模式也引来一批中国企业跟风。

小编点评：在中国经济增长转向中高速发展之际，房地产“囤地生金”的局面恐难以再现，市场也将出现新变化。想要顺应大势，使利润更大化，转型已成为必经之路。2016众多地王将面世，遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年，咱们且行且看！返回苏州365淘房>>