金三银四半程观察|苏州住宅成交9452套 “苏十条”无用
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365淘房 金三银四半程观察 金三即将结束，苏州楼市依然火爆，苏州商品房成交12404套(其中住宅9452套，非住宅2952套)。近期房产市场重点城市政策调控接连出台，两会结束，苏州房产”政策十条”出台，然后上海、深圳、宁波等主流城市相继出台调控政策，虽然苏城开发商受到的影响最少，但这些城市中苏州的库存量最少，供不应求情况最明显，近期网传5月1日首付要增加，据悉是谣言，但目前处于楼市关键期，任何风吹草动都会影响市场风向，如果出台限购限贷无疑对改善客群有所影响，苏城开发商应谨慎对待。
【金三银四半程观察之重点政策汇总】两会后政策风向有变 “苏十条” 仅是烟雾弹
【金三银四半程观察之供应篇】苏州金三遭遇”苏十条” 中旬集中入市
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据365淘房数据中心统计,16年3月份(数据截止3.28)新增入市量为8840套，98.58万方。环比上月涨幅1293.04%，同比去年涨幅84.03%，新增涨幅惊人，3.18“苏十条”让开发商警觉起来，加快了入市节奏，大量房源入市自然会增加客户选择，供不应求局面会打破，价格上涨有望遏制，但这仅仅是从供应方面，下篇继续市场需求观察。
【金三银四半程观察之需求篇】 苏州3月商品房成交12404套，成交面积145万方，同增103.80%，需求旺盛，不受政策影响
据365淘房数据中心统计,16年3月份(数据截止3.28)商品房成交12404套，成交面积145万方，同比增加103.80%。其中住宅成交9452套，环比增加94.41%，同比增加69.15%，成交面积125.60万方，环比增加103.39%，同比增加93.12%。金三需求旺盛，丝毫不受政策影响。
金三住宅成交TOP10
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从上图可知，苏州住宅供需比为0.7，与去年同期一致，但供需两旺，同比去年多7成，市场健康程度良好。
【金三银四半程观察之价格篇】 最后第二周均价17166元/㎡ 全市均价稳居15000元/平米以上
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据365淘房数据中心统计，3月份均价为16548元/平米，从图上来看，除了去年9月份（太湖汇景为当月销冠，当时均价5800元/平米，拉低了整体均价）其余均稳步上涨，最新一周（3.21-3.27）均价统计已经高达17166元/平米，环比上涨5.18%，“苏十条”只是烟雾弹，后期的限购限贷才是楼市重拳，改善客户加快了签约节奏，故房价高企。
据365数据统计，苏州市商品住宅整体均价从12-16年已经逐步稳定于12000元/平米水平线以上，从13年4月份开始苏州住宅涨价明显，增长率首次超过6.7%，13年10月份涨幅最高为22.10%，而13年9月份跌幅为10%，13年价格波动较大，各方角力明显。此后14-15年，住宅价格比较稳定，上下波动幅度较少，整体呈现上涨趋势。2015年均价一直稳步上升，经历年后短暂博弈后，金三银四一路上升，随着经济环境不断恶化，国家救市政策无下限释放，加上金融政策利好，苏州楼市大部分主力项目价格均有所上涨，且涨势凶猛的园区，平均每个项目半年内涨价超过2500元/平米。金九银十为苏城价格波动最大阶段，主要因为远郊项目（太湖汇景均价5800元/平米）搅局，使得全区均价大幅下跌，但进入银十后，均价由主力项目支撑，价格止跌回稳快速进入13000元/平米通道，随着11.24土拍结束，各郊区板块开始涨价，目前整体均价在13000元/平米左右徘徊，2.29日苏州国土局又挂牌14宗可售住宅地块，周边板块项目又在蠢蠢欲动，预备开启涨价模式。进入金三银四，开发商前期捂盘惜售，两会结束后，“苏十条”出台，开发商反应迅速，一周内开盘量增加了70%，虽然开发商加快了入市节奏，但涨价依然继续，园区某盘售价39000元/平米，很多业主表示是开发商卖的良心价，纷纷抢购售罄，可见市场对涨价期望程度之高，且高房价已经成为购房者能够接受的事实。365数据中心统计，虽调控政策出台，但无一项目降价，市场依然供不应求，房价短期内依然呈现上扬趋势。主城区中环内已经告别2.0时代而不少板块已经提前进入3.5时代，定居苏州也将成为屌丝梦想。
【金三银四半程观察之库存篇】 金三存量仅仅2万套左右 环比锐减6.7% 出清周期降至3.1个月 继续”房荒“
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据365数据统计，截止3.29日，苏州住宅存量仅仅21730套，371.17万方，此存量水平已经是11年房产库存水平。而出清周期已经达到了历史最低，仅仅3.1个月，库存危机依然持续，如果市场一直出现房荒现象，即使上市量增加，需求稳定，价格依然会居高不下。从金三供销存数据来看，下个月依然会保持供不应求局面，价格企稳是大概率事件。
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据365数据统计，目前除了吴中区3.9个月出清周期之外，其余各区出清周期为2.8个月左右，各区皆供不应求。
【金三银四半程观察之别墅篇】别墅市场上周成交170套 和昌熙溪里为套数冠军
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据地产数据研究中心统计，年后别墅成交量一直维持170套左右，相比去年旺季，市场热度依旧，改善需求旺盛。从图表可以看出，3.14-3.20需求暴涨，主要受3.18“苏十条“影响，预计如果苏州房价持续高涨，中央可能会让苏州政府出台更严厉的限购限贷政策，改善投资需求自然受影响，因此近期改善需求高涨，在政策来临前签约。
【金三银四半程观察之吴江区】金三住宅成交3530套 47.31万方 均价10667元/㎡ 吴江迈入1.0时代 太湖新城提前迈入1.5时代
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据365淘房数据中心统计，截止3.29，,吴江区住宅成交3530套，成交面积47.31万方，环比增加111%，同比增加140%。但均价10667元/㎡，环比上涨7%，同比上涨40%。吴江区市场稳中有涨。
【金三银四半程观察之二手房】 金三上周二手房住宅成交3102套 环增0.42% 苏州进入二手房时代，新房二手房比例1:1.2
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据365淘房数据研究中心统计，金三每周二手房成交为3100套左右，二手房成交稳定。由于市中心区域地块供应不足，而边郊板块价格高涨，二手房市场自然稳涨，目前同期成交量与新房比较为1:1.2，苏州进入二手房时代。返回苏州365淘房>>
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