综合：政府重磅利好救市 最后购房时机错过不再？
编者语：近期，楼市政策密集出台。继降息降准、不少城市松绑限购、公积金房贷二套房首付降至两成后，国庆前相关部门再度祭出重磅政策提振楼市，央行出台新规：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。利好政策出台刺激，多地楼市进一步回暖，成交量上升，购房信心也恢复得比较快，专家表示，当前仍属于购房好的时机。
目录：
（一）总览——政府新政持续加码 多地出台措施因地制宜
（二）发展——土地市场持续火爆 楼市上行“银十”可期
（三）评论——当前仍属于购房好时机 未来政策仍将宽松
（一）总览：
政府新政持续加码 多地出台措施因地制宜
为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
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首套房首付比例调整 |
除央行放宽部分地区的最低首付款比例外，9月30日，央行、财政部和住建部还联合发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”，其中非常核心的一点是全面推行异地贷款业务。
地方也在就如何刺激本地楼市需求想办法。
首个地方“救市”新政在广东落地，按照广东省清远市印发的《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》规定，将给予购房者补贴，低收入困难家庭最高可补贴房子总价20%，入职5年的公务员最高可补贴4万元。
省会城市沈阳也推出“新9条”，剑指扩大需求，消化库存。其中一项内容是享受税收优惠政策的普通商品住房认定标准暂按以下规定执行：容积率1.0以上、单套总价300万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下，政策执行截至2017年12月31日。
据当地房产局介绍，调整普通商品住房认定标准，主要目的是使更多商品住房能够纳入普通商品住房范围，从而使购房者享受到税收优惠政策，降低购房负担。
沈阳新政还称，在市政府举办的房交会期间，对居民购买新建商品住房建筑面积在90平方米以下的(含本数)，按建筑面积每平方米30元发放补助资金，其他面积也有不等补助资金。
小编点评：在楼市利好政策接力出台的情况下，国庆黄金周期间房地产市场回暖明显。目前，二、三线城市的政策最为宽松，市场交易也更趋于活跃。更为重要的是，很多城市价格基本处于止跌的状态，所以看涨预期的强化速度预计要加快。换言之，楼市向好房价将涨！
（二）发展：
土地市场持续火爆 楼市上行“银十”可期
据媒体报道，在上海“十一”房展会上，人气火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。
节日期间北京楼市的表现相对平稳。中介机构数据显示，2015年国庆假期（1-6日）北京楼市新建商品住宅网签量为319套。2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套，虽然比去年同期的成交量大幅上涨64%，但比8月交易量则下跌30%，与今年7月交易高峰时相比则下跌42%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，总体看，北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续。国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅减少了逾六成，今年国庆期间成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的减少与国庆假期期间更多的人选择外出旅游度假有关。此外，也与新盘供应萎缩，购房需求减弱有关。虽然近期有公积金调低首付比例等利好政策，但对于购买标的更偏中高端和中高价位的置业升级改善型购房家庭来说，作用较小。
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受益于房地产市场利好政策，一线城市土地市场持续火爆。中原地产研究部统计数据显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。市场分析认为，在一线城市带动下，十月整体土地市场上升可期。
国庆节前后，北京、上海等城市接连拍出高价地块。国庆节前夕，北京土地市场上，朝阳、丰台等先后出现“区域地王”，几宗地块的楼面价连续突破5万元大关。上海、广州、深圳也陆续有高价地块成交。10月9日，广州白云区三宗住宅用地正式出让，总占地面积67715平方米，总起拍价为22亿，最终成交的楼面价均超过1万元/平方米。
整个9月一线城市土地市场持续火爆。其中，广州有两宗地块溢价率达到45%，楼面价达到两万元左右；上海有三宗住宅用地争夺激烈，溢价率在82%至97%之间；深圳市以112.5亿元底价成功出让龙华新区一宗商办用地，并刷新今年以来全国土地总价纪录。
市场分析认为，住宅市场销售回暖已成定局，土地市场也因此延续9月份以来的火爆行情。房地产企业拿地更为积极，特别是针对一二线城市的土地资源，竞争将更为激烈。
就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言，住宅成交量的重要性已较半年之前弱化，同比和环比的重要性更是明显下降，成交量只要不是连续明显下滑，就不必担心。此时，房价的重要性上升。而到了明年二三季度，则必须重新高度关注成交量，那时它将决定房价何时变向。
长假时间短，且非常态，期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据，前溯几个月会更靠谱些。从全国来看，前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%，回暖进程继续。从跟踪的30个典型城市来看，9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%，同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大，但9月成交量处于本轮反弹的高区，这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在这个区间，市场上行的方向就没有发生变化。
总而言之，国庆期间，全国楼市并无变化。在此形势之下，“银十”可期，预计四季度全国市场总体继续上行，预计2016年下半年或2017年，市场会再度出现短周期性质的降温。至于区域市场的分化，是另外一个话题，比如广大三四线城市确实复苏乏力，但也有所改善。在把握全国大局的前提之下，关注区域市场，才是正道。
小编点评：9月、10月是楼市的传统旺季，但今年的“金九银十”似乎有些平淡。数据显示，国庆假期，部分城市新房成交量同比有所增长，但环比出现下降。不过，随着9.30新政效应的发挥，加之年底房企集中进入推盘高峰期，楼市成交有望进一步攀升，四季度楼市或将还有新一轮涨幅。
（三）评论：
当前仍属于购房好时机 未来政策仍将宽松
多项政策利好以及多次降息降准的推动下，今年以来房地产市场全面复苏，全国大中城市的成交量增加明显，个别城市如深圳、北京又出现了房价几个月之内翻番的“奇观”。
那么，已经历了多重利好政策洗礼的房地产市场，在今年的最后三个月里，是否还可能存在进一步宽松的空间？
中信建投地产研究员苏雪晶认为，此次首付比例下调5个百分点实质上也为后续政策调整留下余地。一方面，我国有两成首付的先例，另一方面，低首付也符合国际经验，日本等国家最低首付比例都低于两成，当然首付比例不同也和各个国家城市化进程、房地产市场发展水平以及金融体系发展有关，但综合而言，从支持需求的角度，首付比例继续下调是存在空间的。同时，房地产调控周期遗留下来的部分政策仍存在优化空间，契税优惠可能是下一步出的牌，部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。
深圳大学一位不愿具名的经济学教授，则从宏观经济的角度对房地产救市政策预期表示看好。他表示，由于经济增速持续下滑，稳增长成为国家和企业重要的经济任务，其中稳投资带动的稳增长意义不言而喻，房地产当下仍然作为中国经济的支柱产业起着风向标的意义，下半年不排除继续降准降息的可能。当然，房企在目前的市场环境下可以充分拥抱流动性释放的机遇，比如进行股权或发债融资。
昨日央行以利率招标方式，开展7天期、400亿元逆回购操作，中标利率依旧维持在2.35%的低位。同时，昨天公开市场有400亿元逆回购到期，当天央行在公开市场实现资金零投放。
央行继续逆回购操作，资金面宽松。伴随着央行近期扩大其货币政策工具箱、拓展流动性管理的举措，市场预计，货币政策有望维持宽松，今年第四季度降准、降息仍属大概率事件。
新加坡大华银行研究团队认为，再贷款试点的目的在于提供定向流动性，将银行贷款引导至重要行业。这能同时影响贷款利率，而不再重复使用通过定向降准等传统手段。这也表明央行正在扩大其政策工具箱。
瑞银特约经济学家汪涛表示，这有助于改善对小型银行及特定部门的流动性投放，但投资者不应将其夸大为美联储或欧洲央行所采用的“量化宽松”。
朝前看，瑞银仍然预计央行会维持宽松的货币政策，可能会进一步降息、降准，并积极使用各种流动性管理工具(如PSL、MLF、再贷款等)调整流动性，以抵消资本外流的影响、稳定基础货币和M2增速。
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谈到下半年楼市走势，龙斌表示，下半年楼市预计保持交投活跃、回暖的走势，不同城市的房地产市场分化还会延续，一线城市和核心二线城市回暖明显，房价缓步上升，三四线城市市场表现温和，房价较为平稳。此外，下半年国家房地产政策依旧保持“支持和鼓励自住和改善型需求”的总基调，分城施策，三四线地方政府或许还会继续出台鼓励住房消费、去库存等措施，国家的货币金融政策取向偏宽松。
“下半年开发商应该会乘市场回暖的时机加大推货力度，供应充裕。刚需、刚改和少部分再次改善的购房者入市信心会增强，供求两旺的市场格局可以期待；投资型购房预计不会太多。”龙斌说。他认为当前仍属于购房好的时机。“国家政策支持，利息处于历史低点，房价稳定，未来并不悲观，所以，有能力、有需要的买房应该抓紧时间。至于投资，我建议坚持价值投资，充分考虑投资物业的地段价值和产品价值，注意自己的资金风险，最好作长期持有打算。”
小编点评：专家表示，未来楼市政策仍将延续宽松的态势。虽然目前楼市回暖，但纵观全局却是分化严重，一二线暖，三四线冷，绝大多数城市楼市的供应较充足，去库存仍会延续。加之未来降息降准，楼市全面回暖将是大势所趋。小编提醒，此时正是最后购房好时机，小心不买房，一年又不忙！返回苏州365淘房>>
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